ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ

За все годы советской власти проблема обеспечения населения страны жильем была одной из самых актуальных, так и не получившей своего разрешения.

Много раз правительство СССР принимало различные решения по ускорению жилищного строительства, создавались специальные правительственные программы по жилью и т.п. Последняя такая программа была принята ЦК КПСС в конце 80-х годов и получила громкое название "Жилье-2000". Однако она так и осталась вещью в себе: ничто из этой программы так и не было реализовано.

Принципиально новые возможности в области обеспечения населения страны необходимым жильем появились в России с переходом на рыночные рельсы хозяйствования.

Введение законодательства о приватизации жилья позволило гражданам России стать его собственниками. И сразу же образовался вторичный рынок жилья в стране. Это в какой-то степени смягчило остроту жилищной проблемы, но не решило ее, да и не могло этого сделать, ибо дефицит жилья был и остается очень значительным.

Проблему эту может решить только быстрое новое жилищное строительство, при котором будет вводиться в строй большое количество современного жилья, доступное населению страны.
Однако для развития жилищного строительства нужны, с одной стороны, крупные денежные средства в распоряжении строительных компаний, а с другой - в достаточном наличии денежные средства у потенциальных потребителей нового жилья. Но, как известно, в стране в настоящее время в достаточном объеме нет ни того, ни другого. Поэтому на данный момент в большинстве своем строится и продается дорогое элитное жилье, потребителями которого в основном являются представители достаточно богатой прослойки населения, заранее расплачивающиеся за приобретаемое будущее жилье. И, таким образом, строительные фирмы имеют возможность возводить в небольшом количестве новые квартиры за счет средств их покупателей, а последние - удовлетворять свои потребности в улучшении своих жилищных условий.

Разумеется, это не решение проблемы нехватки жилья в России. Нужно развернуть массовое жилищное строительство, которое может обеспечить первичный рынок необходимым жильем, к тому же обеспеченное соответствующим спросом населения. И, чтобы, наконец, решить проблему массового жилищного строительства в стране, необходимо переходить на ипотечное кредитование жилья, которое широко применяется во всех рыночных странах и положительно зарекомендовало себя, обеспечивая широкие слои населения новым и добротным жильем.

Выступая перед депутатами Федерального собрания и депутатами Государственной думы 17 апреля 2002 г., Президент РФ В.В. Путин отметил, что развитие и расширение ипотечного кредитования есть основное направление в удовлетворении населения страны современными квартирами. Он призвал Правительство России и власти субъектов Федерации всячески содействовать жилищному строительству на основе ипотечного кредитования.

В чем же заключается ипотечное кредитование жилья? При ответе на этот вопрос прежде всего отметим, что означает термин "ипотека".

Ипотека - это залог недвижимости (земли, домов, собственного жилья и пр.), целью которого является получение ссуды или кредита.

Следовательно, ипотечное кредитование предполагает продажу жилья потребителям на принципах кредита под залог жилья.

Рассмотрим основные экономические параметры такого взаимоотношения между продавцом и покупателем исходного товара.

Введем следующие обозначения:

Q - стоимость покупаемой новой квартиры в момент ее приобретения потребителем, в свободно конвертируемой валюте (как правило, в долларах США);
F - единовременно оплачиваемая часть стоимости квартиры в момент ее приобретения покупателем, в той же валюте;
T - срок платежей за приобретенную квартиру в той же валюте, которые покупатель ежемесячно будет вносить фирме за проживание в ней, в годах;
e - норма ежегодных платежей за пользование ипотечным кредитом, которые будет оплачивать потребитель жилья, в процентах;
м - периодичность текущей оплаты жилья его покупателем (месяц, квартал, полугодие, год):
при периоде один месяц м = 12 ,
при периоде три месяца м = 4 ,
при периоде шесть месяцев м = 2 ,
при периоде один год м =1;
Z - ежемесячная плата за купленную квартиру в относительном выражении от стоимости его приобретения на всем протяжении договорного срока (в долях от Q или можно исчислять в долях от Q-F);
Zа - ежемесячная плата за купленную квартиру в абсолютном выражении на всем протяжении договорного срока.

Все экономические параметры взаимоотношений между продавцом и покупателем жилья представлены в приведенном перечне, и теперь можно приступить к моделированию результатов ипотечного кредитования жилищного строительства.

На основе зафиксированных экономических параметров запишем величину той части стоимости жилья, которая подлежит выплате покупателем по частям на протяжении оговоренного срока в соответствии с принятыми документами при его покупке. Она составит:

J = Q - F.

Если разделить это выражение на величину полной стоимости приобретаемого жилья, то получим:

где f - относительная часть стоимости жилья, оплачиваемая покупателем в момент его приобретения и оформления договора ипотеки, в долях от единицы.
Рассмотрим, от чего зависят ежемесячные платежи предприятия при различных сроках платежа за приобретенную квартиру.
При Т=1 году.

При Т=2 года.
При Т=3 года.

Моделирование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволяет получить следующую формулу определения платы за него в относительном выражении в установленную единицу времени. Эта формула имеет вид:

А формула для определения ежемесячной платы за жилье в абсолютном выражении будет иметь вид

Так, например, если оплачиваемая доля стоимости жилья при его покупке составляет - f = 0,25, срок платежей за оставшуюся стоимость жилья - Т = 10 лет, плата за жилье носит ежемесячный характер - М =12, ежегодная процентная ставка за ипотечный кредит - 12%(е =0,12), то величина ежемесячной платы за купленное в кредит жилье составит

О чем свидетельствует полученный результат? Он говорит покупателю жилья, что ему придется ежемесячно платить за купленную в кредит квартиру в течение 10 лет по 1,1062% от полной стоимости жилья на момент его приобретения. Так, если эта стоимость составляла 100000$ США и покупатель сразу же вносит продавцу 25% его стоимости (т.е., 25000$), то оставшиеся 75000$ он затем выплачивает ежемесячно продавцу по 1106,2$ на протяжении 10 лет. И за этот срок покупатель жилья выплатит его продавцу довольно значительную сумму, а именно: 10·12·1106,2 = 132744$ (вместо 75000$, которые покупатель заплатил бы, если бы сразу же внес эту сумму при покупке новой квартиры). Такая сумма превышает первоначальную в 1,77 раза (это результат деления 132744 на 75000).

Превышение суммарных растянутых во времени на 10 лет платежей за купленную квартиру на 77% - это плата за рассрочку выплаты полной стоимости приобретаемой квартиры. И тут сам покупатель пусть решает, выгодно ли ему покупать жилье в рассрочку, переплачивая за это довольно значительную сумму денежных средств, или все же заплатить все деньги сразу при покупке жилья. Но может быть и другая альтернатива: подобрать такой вариант платежей, при котором ежемесячная плата за жилье будет для покупателя вполне приемлемой.

Именно для этой цели покупателю желательно получить еще и информацию о том, насколько больше он выплатит продавцу квартиры при покупке ее в кредит, нежели если оплатит ее полную стоимость сразу же при оформлении всех документов.

Такая информация может быть получена путем расчета частного коэффициента переплат (Кчп), величина которого уже определялась в рассмотренном выше примере, и общего коэффициента переплат (Кп), которые определяются по формулам:

В рассмотренном примере коэффициенты переплат составят
Кчп= 1,77.
Кп = 1,5775

Полученный результат следует интерпретировать следующим образом. Всего покупатель заплатит за приобретаемое жилье 157750$. Из этой суммы единовременно при оформлении сделки он заплатит 25000$, оставшуюся часть - 132750$ - он будет выплачивать частями ежемесячно. Таким образом, общий коэффициент переплат со всей денежной суммы составит 1,5775. Общая сумма переплат составит 57750$. Последняя величина отражает экономическую сущность полного коэффициента переплат.

Для того чтобы можно было целиком представить всю совокупность возможных сделок по ипотечному кредитованию и иметь представление о ежемесячных платежах и коэффициентах переплат, были произведены необходимые расчеты по приведенным формулам и полученные результаты сведены в табл.1.

Таблица 1. Величина ежемесячных платежей за жилье в процентах от его полной стоимости (в числителе - Z) и значение частного коэффициента переплат (в знаменателе - Кчп) при f = 0, м = 12.
2,34Результаты представленной таблицы весьма красноречивы. Они полностью соответствуют логике экономических процессов рыночного хозяйствования. Действительно, величина ежемесячной платы за купленную квартиру растет по мере увеличения процентной ставки платежей за предоставленный кредит (е) и снижается под воздействием длительности платежей в счет погашения кредита (Т). В то же время частный коэффициент переплат (Кчп) по мере роста двух отраженных в таблице параметров (е и Т) неуклонно возрастает.

Разумеется, наглядность представленного табличного материала недостаточно рельефна, ибо цифровые данные не отражают всех входящих в модель параметров, носят дискретный характер, закономерность количественного изменения и взаимосвязи между значением искомого результата и независимыми переменными не представлена ярко выраженной функцией. И чтобы устранить этот недостаток, необходимо перейти к представлению всех причинно-следственных связей ипотечного кредитования посредством компьютерной программы. И такая программа разработана, а ее фрагмент в виде графика представлен на рис.1.
вставка Рис. 1.

Рис.1. Обоснование и выбор покупаемой квартиры и ежемесячных платежей за нее (при М=12 и е=0,08)

Как видно из графика, по оси ординат расположена величина разницы в абсолютном выражении между стоимостью квартиры на момент ее покупки (Q) и предварительным взносом при оформлении сделки, составляющим некоторую часть ее стоимости (F). На графике представлен диапазон этой разницы в размере от 20000 до 100000 денежных единиц (например, долларов США).

По оси ординат рамещена величина ежемесячной платы за приобретенную квартиру в абсолютном выражении в тех же самых денежных единицах (Zа), которая установлена при ежегодной процентной ставке - е = 8,0% .

В поле графика представлены прямые лучи, отражающие срок платежей за жилье (Т) в годах, которые составляют от 3 до 20 лет.

Предположим, что покупатель может выбрать квартиру с учетом первоначального взноса за нее стоимостью от 50000 (линия "б-б") до 70000 (линия "а-а") денежных единиц. Таким образом, покупателем сразу же устанавливаются ограничения на покупаемое жилье: верхнее с учетом его покупательной способности (не дороже 70000) и нижнее с учетом качественной потребности в жилье (стоимостью не ниже 50000). Следовательно, диапазон стоимости приобретаемой квартиры четко покупателем установлен. Одновременно установлена и величина первоначального взноса за приобретаемую квартиру, которая составляет в данном случае 30% от ее полной стоимости (F).

Кроме того, покупатель устанавливает и предельное значение ежемесячной платы за приобретаемое жилье в абсолютном выражении. На графике эта величина установлена покупателем исходя из своих собственных возможностей в размере не более 1250 денежных единиц (вертикальная линия "в-в"). Следовательно, покупатель согласен приобрести такое жилье, которое по своей стоимости впишется в ранее установленное ограничение от 50000 до 70000 денежных единиц и при условии, что ежемесячная плата за квартиру составит не более 1250 тех же единиц.

Однако есть и еще одно важное ограничение, которое интересует как продавца, так и покупателя квартиры. Речь здесь идет о сроке платежей за жилье (Т). Продавец стремиться установить срок платежа как можно меньше, чтобы быстрее вернуть свои вложения, а покупатель желает, чтобы этот срок был как можно больше и тем самым смягчить свои ежемесячные платежи за жилье.
Предположим, что продавец согласен, с учетом конъюнктуры рынка ипотечного кредита, ограничить срок платежа за квартиру не более 10 лет, покупатель же согласен приобретать жилье при условии, что данный срок будет не меньше 5 лет.

Тогда в соответствии с установленными с обеих сторон участников торговой сделки ограничениями появляется на графике затемненная область, которая полностью соответствует требованиям как продавца, так и покупателя жилья.

Внутри этой области, которая отражает двухсторонний компромисс продажи-покупки жилья, можно найти решение, которое полностью будет соответствовать установленным ограничениям.
Так, если покупателем выбрана квартира за 90000 денежных единиц и 30% этой суммы должны быть оплачены сразу же при совершении сделки купли-продажи жилья, то, следовательно, оставшиеся 63000 будут выплачены в рассрочку. И здесь у покупателя появляется достаточно большой выбор. Он может принять окончательный срок платежа за квартиру Т=10 лет (тогда ежемесячно ему придется платить по 775 денежных единиц), может выбрать и другой вариант - срок платежа Т=6 лет (ежемесячные платежи составят 1135 денежных единиц), а также может принять любой другой вариант со сроком платежа между 6 и 10 годами (и, соответственно, с ежемесячной платой за квартиру между 1135 и 775 денежными единицами). Заметим при этом, что все варианты будут в русле согласованных ограничений между продавцом и покупателем.
Разумеется, наличие альтернативных вариантов равнозначных ежемесячных платежей за квартиру - это признак достаточно развитых рыночных отношений в области продажи готового жилья. До этого состояния современной России еще далеко.

В настоящее время, как правило, фирмы не дают покупателям свободы выбора наиболее подходящего для них варианта приобретения жилья. Они задают жесткие условия: стоимость квартиры, процент первоначального взноса при оформлении сделки, процент платежей за предоставленный кредит, срок полного расчета за квартиру и величина ежемесячных платежей за жилье.

Но со временем, по мере развития жилищного строительного комплекса и его суммарной производственной мощности, с одной стороны, и повышением платежеспособности потенциальных покупателей квартир - с другой, будет развиваться все более эффективная конкурентная борьба между строительными фирмами за покупателя.

Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограничений. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все более и более значительные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибылей и расширения на этой основе жилищного строительства.

Заметим, что одним из ограничений, о котором еще не шла речь, может быть частный или общий коэффициент переплат за квартиру. Покупатель сам определит приемлемость общих переплат за квартиру при прочих установленных ограничениях.

Так, если в рассмотренном выше примере покупатель выберет вариант, который представлен на графике (Q= 90000; F=27000; T= 6; e=8 % ; Za= 1135,647), то коэффициенты переплат составят в соответствии с формулами (4) и (5):

Значения этих коэффициентов означают следующее. Частный коэффициент переплат, равный - 1,2979, свидетельствует о том, что покупатель жилья, выплачивая ежемесячно по 1135,647 денежных единиц на протяжении 72 месяцев, в общей сумме выплатит продавцу жилья - 72Ч1135,647=81766,39. Эта сумма превышает на 29,79% ту величину платежа, которую покупатель должен был заплатить при заключении договора, т.е. сумму, равную 63000 (81766,647:1,2979=63000).

Полный коэффициент переплат означает, что покупатель в целом заплатит за квартиру не 90000, а на 20,852% больше, т.е. 108766,8 денежных единиц. Такова плата за предоставленный кредит покупателю жилья.

Если покупателю покажется, что он очень много переплачивает, то он может эту сумму сократить. Сделать это можно за счет более высокого первоначального взноса за покупаемую квартиру, за счет сокращения срока кредита и за счет снижения процентной ставки за предоставляемый кредит. Так что покупатель сам должен решать, что ему более выгодно: больше платить сейчас, чтобы меньше платить потом, или больше платить потом, чтобы меньше платить сейчас.
Поэтому рассмотрим возможности управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе.

Прежде всего, обратим свое внимание на абсолютную величину стоимости приобретаемой квартиры - Q. Именно эта величина лежит в основе всех дальнейших платежей и, естественно, будет определять бремя первоначального взноса за квартиру F и последующих ежемесячных платежей за нее Z .

Если покупатель считает, что квартира по своим параметрам ему подходит, но ее стоимость слишком велика для него, то надо подобрать ему квартиру поскромнее, которая будет дешевле и окажется по карману. Затем, по прошествии некоторого периода времени, собрав дополнительную денежную сумму, можно продать используемое жилье и купить новое по имеющимся средствам. В условиях рыночной экономики здесь нет принципиальных препятствий, и многие в различных странах запада именно так и поступают.

Однако можно решить проблему общей стоимости жилья путем первоначального платежа. Его надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить его в момент приобретения квартиры и одновременно учесть величину будущих платежей, которые фирма предоставляет в кредит. Здесь необходимо компромиссное решение по принципу "чтобы волки были сыты и овцы - в пределах необходимой возможности - целы".

Следующий параметр, являющийся предметом пристального внимания покупателя жилья, это его ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита. При фиксированном значении параметров Q и F управлять величиной этих платежей нет особых возможностей, ибо ежегодная процентная ставка за кредит устанавливается фирмой, продающей жилье. Остается только период платежей, то есть принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. Чем больше этот период, тем меньше будут ежемесячные платежи, но больше окажется величина абсолютной переплаты за кредит и коэффициент переплат. Здесь опять-таки нужен компромисс: покупатель жилья сам должен выбрать вариант, при котором срок платежей для него окажется наиболее приемлемым со всех точек зрения.

Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит, и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.

Всего этого в настоящее время в России не имеется. И если это когда-нибудь будет, то по прошествии многих лет. Поэтому следует проанализировать перспективы развития массового жилищного строительства в России на ближайшие десятилетия с применением ипотечного кредитования. Главное условие для такого развития - это наличие устойчивого и достаточно значительного спроса на жилье, с одной стороны, а с другой - наличие финансовых возможностей, которыми обладают инвестиционные фирмы для удовлетворения такого спроса.

Прежде всего, обратимся к потребителям жилья. Потребность в нем очень велика. Рыночный потенциал жилья огромен, ибо десятилетиями он не удовлетворялся. В результате образовался острейший квартирный дефицит, который не только не сокращается, а наоборот - все время нарастает. Следовательно, с этой стороны жилищный рынок имеет определенные перспективы дальнейшего своего развития и расширения. Вопрос заключается в материальном обеспечении потенциальных потребителей жилья. А он, к сожалению, оставляет желать много лучшего. Многолетний спад производства, длительная инфляция российской валюты, массовая безработица, низкие доходы населения страны, - вот далеко не полный перечень проблем, без устранения которых нечего и думать о развитии жилищного строительства в России.

Но и у фирм в настоящее время нет достаточных финансовых ресурсов, чтобы в широком масштабе развернуть жилищное строительство за счет ипотечного кредитования потребителей жилья. Для того чтобы этот процесс обеспечить в достаточном объеме, следует осуществить накопление капитала, заработать необходимые финансовые ресурсы, и только тогда постепенно можно будет расширять строительство жилья в стране.

Из всего сказанного становится ясно, что сразу же все эти проблемы не устранить. Поэтому перспективы, которые, по-видимому, растянутся на много лет, здесь связаны с общим подъемом экономики России в будущем.

Как же видится общий процесс развития жилищного строительства в стране на основе ипотечного кредитования? Чтобы в общих чертах ответить на этот вопрос, обратимся вновь к табл. 1.

Вся таблица разбита на блоки с различной затемненностью ее информационного массива. Верхняя ее светлая часть - это отражение современного состояния ипотечного кредитования в стране. Оно еще очень незначительное. В основном строится в небольшом количестве весьма дорогостоящее элитное жилье. Предварительная оплата приобретаемого жилья довольно значительная: порядка 30-50%. Срок кредита до 6 лет. Проценты ежегодных платежей за предоставленный кредит тоже довольно значительные: порядка 12-15%. Такова, например, московская фирма "Дельта-кредит", которая берет в предварительную оплату жилья 50% ее полной стоимости (f=0,5), срок погашения оставшейся суммы стоимости жилья, кредитуемого фирмой, 3 года (Т=3).

Постепенно, по мере удовлетворения в жилье одной группы наиболее богатых потребителей, фирмы будут переходить к следующему блоку таблицы с более затемненной частью ее информационного массива, охватывая своими услугами все большее количество потенциальных потребителей жилья.

Можно с уверенностью утверждать, что в настоящее время в каждом крупном и среднем городе России действуют на первичном рынке жилья две - три или более фирм ипотечного кредитования. И тенденция здесь такова, что по мере возмужания этих фирм, роста их потенциальных возможностей они постепенно будут снижать процентные годовые ставки за предоставляемый кредит, увеличивать срок кредитования, позволять меньшую предварительную плату за жилье, расширять ассортиментное разнообразие новых квартир за счет увеличения строительства менее дорогого и более простого жилья. Это позволит постоянно расширять круг потенциальных потребителей жилья, а также разнообразить предоставляемые фирмами услуги, давая возможности потребителям самим выбирать ту схему приобретения жилья, которая им покажется наиболее предпочтительной, разумеется, в рамках сохранения экономических интересов как строительных фирм, так и фирм ипотечного кредитования. В этом видится основное и весьма перспективное направление ипотечного кредитования в стране.

Выпуски > №4, 2001 г. > Ипотечное кредитование покупки жилья